Berliner Mietendeckel: Verunsicherung bei Mietern

Licht und Schatten nach Einführung des Berliner Mietendeckels.

Ende der zurückliegenden Woche im Internet: Extra für wohnungssuchende Pärchen wurde eine Zweizimmerwohnung mit Dachterrasse und Einbauküche in Buckow annonciert. Die geforderten 570 Euro Kaltmiete für die nicht einmal 53 Quadratmeter müssen allerdings nicht gezahlt werden. „Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen“, dass vor dem Hintergrund des Berliner Mietendeckels lediglich eine Nettokaltmiete in Höhe von 372,98 Euro entgegengenommen werde. Für den Fall, dass der Mietendeckel vor Gericht gekippt wird, behält sich der Vermieter allerdings vor, die höhere Miete zu verlangen. So oder ähnlich lesen sich derzeit viele Wohnungsangebote in Berlin.

Unzumutbare Klausel

„Schattenmiete“ nennt der Berliner Mieterverein (BMV) die höhere Miete. Brisant daran: Etliche Vermieter behalten sich vor, die Differenz zwischen Mietendeckel-Miete und der höheren Vertragsmiete rückwirkend einzufordern. Ob Schattenmieten erlaubt sind, ist umstritten. Der Mieterverein hält sie für nicht zulässig, „weil damit dem Mieter eine nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen unzumutbare Vertragsklausel aufgezwungen wird“, sagt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Außerdem werde dem Sinn und Zweck des Mietendeckels nicht entsprochen, argumentiert Wild. Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) hält Schattenmieten für „rechtlich zulässig“. Geschäftsführer und Vorstände müssten „ordnungsgemäß agieren“ und wirtschaftliche Schäden von ihren Firmen abwenden, so BBU-Chefin Maren Kern. Deshalb würden für den Fall, dass der Mietendeckel gekippt werde, höhere Mieten vereinbart.

Klares Zeichen

Doch ob Schattenmiete oder nicht: Ein Vergleich der mittleren Angebotsmieten von Januar bis Mai dieses Jahres zeigt, dass die Höhe der mittleren Angebotsmiete um acht Prozent auf 10,10 Euro gesunken ist. Dafür haben sich die Preise für nicht regulierte Wohnungen, also Neubauten ab Baujahr 2014, um 17 Prozent erhöht. Für immowelt-Chef Cai-Nicolas Ziegler ein klares Zeichen dafür, dass der Mietendeckel das Auseinanderdriften am Wohnungsmarkt weiter verschärft. Zusätzlich führe der Mietendeckel dazu, dass viele Mietobjekte aufgrund der zu geringen Rentabilität zum Verkauf angeboten werden und somit dem Mietmarkt entzogen werden. Die Politik, so Ziegler, solle sich auf die Schaffung von gefördertem Wohnraum konzentrieren, statt viele private Vermieter in finanzielle Nöte zu bringen.“

Preise sinken

Wie stark die Mietpreise für vom Mietendeckel betroffene Wohnungen gefallen sind, unterscheidet sich von Bezirk zu Bezirk. Am stärksten hat sich das im Wedding ausgewirkt. Von 2019 auf 2020 sind die Preise für Bestandswohnungen um 18 Prozent zurückgegangen. Vor einem Jahr lag die mittlere Miete noch bei zwölf Euro und damit über dem Berliner Durchschnitt. Nach dem Rückgang liegt sie aktuell mit 9,80 Euro pro Quadratmeter sogar unter der Zehn-Euro-Marke.

Anhaltende Unsicherheit

Doch Vorsicht ist geboten. An der Rechtmäßigkeit des Mietendeckels bestünden „bekanntermaßen Zweifel“, argumentiert eine Unternehmenssprecherin der Deutsche Wohnen auf Anfrage. Doch man wolle mit dieser anhaltenden Unsicherheit verantwortungsvoll umgehen. Hierzu gehöre auch, „Regelungen für den Fall zu finden, dass sich der Mietendeckel als nicht verfassungskonform herausstellen sollte“. Deshalb vereinbare die Deutsche Wohnen bei Neuvermietungen auch die nach den Vorschriften des BGB zulässige Miete.

Aber: Die Deutsche Wohnen verlange zum Beispiel von Hartz-IV-Empfängern eine Bescheinigung vom Jobcenter, dass es neben der Mietendeckel-konformen Miete eine höhere Miete übernimmt und gegebenenfalls sogar für nachzuzahlende Differenzen aufkommt. Das Problem: Die Senatsverwaltung für Integration, Arbeit und Soziales, die für die Kosten der Unterkunft zuständig ist, zeigt sich unterdessen hart. Das Jobcenter übernehme keine nach dem Mietendeckel unzulässige Mieterhöhung. 

Dieser Beitrag entstand mit Unterstützung der Berliner Zeitung.

Datum: 16. Juli 2020, Text: Ulrich Paul/Manfred Wolf, Bild: imago images/Steinach